POT de Medellín plantea cambios en vivienda, comercio y densidades
El Concejo de Medellín estudia una revisión de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), instrumento que define cómo puede crecer y transformarse la ciudad. El concejal Santiago Narvaez explicó que la propuesta no contempla modificar la clasificación actual entre suelo urbano y rural, pero sí plantea cambios en las llamadas mezclas de usos, las densidades, la construcción de vivienda, las actividades comerciales y la renovación de sectores estratégicos.
¿Qué define el POT de Medellín?
Durante la entrevista, Santiago Narvaez explicó que el POT funciona como la hoja de ruta que determina qué actividades pueden desarrollarse en cada sector y bajo qué condiciones.
“Eso es el mapa y la hoja de ruta” que define cómo puede desarrollarse la ciudad.
El concejal puso como ejemplo las actividades que pueden funcionar cerca de una vivienda, la posibilidad de construir uno, dos o tres pisos en determinado predio, la ubicación de colegios y espacios públicos y la protección de las zonas verdes.
Narvaez aclaró que el Concejo no estudia un nuevo POT, sino una revisión de mediano plazo del instrumento vigente.
Uno de los puntos que, según explicó, no cambiaría corresponde a la clasificación del suelo.
“Si su suelo hoy es de zona rural, va a seguir siendo rural. Y si es suelo de zona urbana, va a seguir siendo urbano”.
La modificación estaría principalmente en las denominadas mezclas de usos, que determinan qué actividades pueden convivir en cada sector.
Baja, media y alta mistura
La propuesta contempla diferentes niveles de mezcla de usos: baja, media y alta.
En las zonas de baja mistura predominaría el uso residencial, acompañado de comercio de escala barrial.
En las zonas de media mistura podrían funcionar actividades como peluquerías, barberías, tiendas y cafeterías, pero quedarían limitados los establecimientos de mayor escala.
Según explicó Narvaez, en estas áreas no estarían contemplados usos como grandes empresas, establecimientos comerciales de gran tamaño, bares, discotecas o viviendas de renta corta.
Las zonas de alta mistura, por su parte, concentrarían actividades comerciales y económicas de mayor escala, además de determinados usos relacionados con el turismo y las viviendas de renta corta.
Viviendas de renta corta tendrían zonas específicas
Uno de los asuntos que hace parte de la discusión es el uso de viviendas de renta corta, como las ofrecidas mediante plataformas digitales.
De acuerdo con Narvaez, la propuesta busca concentrar este tipo de actividad en zonas de alta mistura y sectores orientados al transporte, en lugar de permitir una distribución indiscriminada por áreas predominantemente residenciales.
El concejal señaló que existe una preocupación ciudadana frente a la presencia de estos alojamientos en sectores residenciales y planteó la necesidad de organizar territorialmente este tipo de actividad.
Narvaez también sostuvo que Medellín debe definir qué tipo de turismo quiere atraer y resaltó que la economía de la ciudad mantiene una fuerte dependencia de la industria y los servicios.
“Nosotros tenemos que pensar en una ciudad para los ciudadanos”.
El POT busca redistribuir la construcción de vivienda
Otro de los componentes de la revisión está relacionado con las densidades urbanas.
Narvaez explicó que algunos sectores de Medellín ya presentan niveles elevados de densidad, por lo que la propuesta busca orientar nuevos desarrollos hacia zonas que todavía cuentan con capacidad para recibir habitantes.
Entre los sectores mencionados durante la entrevista están Belén, Laureles, La América y la comuna 15, Guayabal, donde podrían desarrollarse nuevos proyectos residenciales.
La intención es reducir la presión sobre sectores con alta concentración poblacional y distribuir de manera más equilibrada los nuevos desarrollos de vivienda.
La propuesta también busca fomentar la construcción formal para evitar que continúe la expansión irregular en las laderas y orientar los nuevos proyectos hacia zonas donde Medellín permita legalmente ese crecimiento.
Centro de Medellín tendría mayor desarrollo urbano
El centro de Medellín aparece como uno de los sectores estratégicos dentro de la revisión del POT.
Según Narvaez, la propuesta busca generar condiciones para que el centro pueda recibir nuevos habitantes y desarrollar edificaciones con mayores aprovechamientos urbanísticos.
Entre los sectores mencionados están Perpetuo Socorro, San Lorenzo y el entorno de Barrio Triste, zonas en las que se proyectan procesos de transformación urbana.
La propuesta también contempla mecanismos para incentivar la transformación de edificaciones antiguas y generar nuevos proyectos residenciales.
“Hay que buscar transformar y edificar” para generar desarrollos donde confluyan habitantes, comercio e industrias.
Según explicó el concejal, el objetivo consiste en acercar vivienda, empleo y servicios para reducir los desplazamientos dentro de la ciudad.
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Cambios en las obligaciones urbanísticas
La revisión también contempla ajustes relacionados con las obligaciones urbanísticas que deben asumir los constructores.
Actualmente existen diferentes mecanismos para cumplirlas, entre ellos el pago en dinero, el desarrollo de las obligaciones dentro del propio proyecto o la compensación en otro predio.
Narvaez explicó que la propuesta contempla condiciones diferentes dependiendo del sector y las características del proyecto.
Como ejemplo, mencionó el caso del Perpetuo Socorro, donde los proyectos de renovación urbana de hasta 1.000 metros cuadrados tendrían que desarrollar la obligación urbanística dentro del mismo predio.
Esto implicaría que el constructor debe desarrollar allí elementos como espacio público y zonas verdes.
Para proyectos de mayor extensión existirían otras alternativas de cumplimiento, de acuerdo con las condiciones del proyecto.
Más zonas verdes y edificios sostenibles
El componente ambiental también tendrá un papel relevante dentro de la revisión.
Según explicó Narvaez, las determinaciones establecidas por las autoridades ambientales constituyen límites que el POT debe respetar.
La propuesta también contempla fortalecer las zonas verdes dentro de la ciudad y promover construcciones con criterios de sostenibilidad.
“Se va a impulsar muchas más zonas verdes dentro de la ciudad”.
El documento incorpora además una actualización del mapa de riesgo de Medellín, elemento que permitirá orientar las decisiones sobre dónde y bajo qué condiciones puede desarrollarse la ciudad.
El concejal señaló que esta información también implica fortalecer las acciones de gestión del riesgo.
El Concejo tiene hasta 90 días para estudiar la propuesta
El proyecto todavía se encuentra en etapa de estudio y no representa una decisión definitiva.
De acuerdo con Narvaez, los concejales cuentan con hasta 90 días para revisar el documento, adelantar las comisiones de estudio y posteriormente avanzar en los debates correspondientes.
Por esta razón, los cambios mencionados durante la entrevista corresponden a los contenidos actualmente planteados y podrían modificarse durante el trámite.
El concejal hizo énfasis en que todavía no existe una decisión definitiva:
“Lo que les estoy contando no significa que hoy vaya a pasar”.
La propuesta entregada por Planeación ya tuvo procesos de socialización mediante cabildos abiertos en las comunas y corregimientos del Distrito y, según la entrevista, recibió las aprobaciones correspondientes de las autoridades ambientales en los asuntos de su competencia.
Una discusión sobre el futuro de Medellín
La revisión del POT abre una discusión sobre el modelo de ciudad que Medellín quiere consolidar durante los próximos años.
La distribución de la vivienda, las densidades, la regulación de las actividades comerciales, la renovación del centro, las viviendas de renta corta, las zonas verdes y la gestión del riesgo hacen parte de los principales asuntos que deberá analizar el Concejo.
Por ahora, el documento continúa en estudio y los contenidos definitivos dependerán del trámite y de los debates que adelante la corporación.
